賃料を受け取るか、
収益を取りにいくか。
当社は借り上げと運営受託の両方に対応しています。安定した収入を確保したいのか、上振れを狙いたいのか。ご要望によって適した契約の形は変わります。まずはこの選択からご相談ください。
2つの契約形態
借り上げ
当社が建物を一括で賃借し、オーナー様には毎月固定の賃料をお支払いします。運営に伴う収益の変動、人員の雇用、運営コストは当社が負担します。
- オーナー様の収入
- 固定賃料
- 収益変動のリスク
- 当社が負担
- オーナー様の関与
- 原則として不要
- 適しているケース
- 安定した収入を優先され、運営の成果変動を負いたくない場合。
運営受託
施設の売上と費用はオーナー様に帰属し、当社は運営を受託して委託費をいただきます。稼働が伸びれば、その分がオーナー様の収益となります。
- オーナー様の収入
- 売上から運営費用と委託費を差し引いた額
- 収益変動のリスク
- オーナー様が負担
- オーナー様の関与
- 定期的な収支のご確認
- 適しているケース
- 運営の成果をご自身に帰属させたい場合。その変動を負う用意がある場合。
運営受託の委託費
次のいずれか、または組み合わせによって設定します。物件の規模と想定される収益水準に応じて、協議のうえ決定します。
- 売上に対する一定率
- 営業利益に対する一定率
- 最低保証額を設けた運営委託費
ご相談から運営開始までの流れ
条件の確認
建物の用途と用途地域、既存の許認可、客室数と間取り、設備の状況、立地と周辺需要を確認します。すでに運営中の施設については、現在の稼働率と収支もあわせて拝見します。この段階で、その物件で成立する運営形態の選択肢が絞られると同時に、当社としてお引き受けできるかを判断します。
収益の試算
成立しうる運営形態それぞれについて、想定される客室単価と稼働率、必要な人員と清掃コスト、初期投資額を試算します。複数案を比較したうえでご提示します。
契約形態の決定
試算をもとに、借り上げと運営受託のいずれによるかを決定し、条件を協議します。借り上げの場合は賃料水準を、運営受託の場合は委託費の設定方法を含めて詰めていきます。
立ち上げ
必要な許認可の取得手続き、設備とシステムの導入、スタッフの採用と教育、清掃・リネン業者の選定、各OTAへの掲載準備を行います。改修が必要な場合は施工業者の手配も含めて対応します。
運営開始
日々の運営に加え、料金設定の調整、宿泊者対応、清掃品質の管理、設備保守、行政への届出を継続して行います。運営受託の場合は、売上、運営費用、営業損益を月次でご報告します。
運営で重視していること
設計段階で、可能性の幅が決まる
立地、客室数と構成、取得する許認可、設備仕様。これらがその物件のポテンシャルを規定します。運営でどこまで引き出せるかは別の問題ですが、出発点は設計で決まる。だからこそ、設計や改修の段階からご相談いただく価値があります。
稼働率と単価の、どちらを取るか
稼働率を上げるだけなら値下げすれば済みます。しかし単価を落とせば収益は伸びません。需要予測に基づいて日次で価格を調整し、その時期に取れる最も高い水準を探ります。
閑散期でも維持できる人員数で回す
人の雇用を需要に合わせて増減させることはできません。省人化の目的は変動への対応ではなく、必要な人員の絶対数を下げることです。閑散期にも無理のない体制で、繁忙期を乗り切れる設計にします。
手作業は、可能な限り減らす
鍵の受け渡し、チェックイン時の書類記入、各予約サイトへの料金の個別入力。これらは省いても宿泊体験は損なわれません。人が対応すべきところに人を配置するために、それ以外を減らします。